El arrendador le debe entregar al inquilino un aviso por escrito donde establece el problema y le explica que si no se corrige el problema, se terminará su contrato dentro de 5 días. (ARS § 33-1368(A).) En una acción de incumplimiento sustancial del contrato de alquiler que afecta la salud y la seguridad de forma significativa, el arrendador no puede presentar una acción de desalojo hasta después de los 5 días indicados en el aviso (por lo menos 6 días después de que el inquilino reciba el aviso).

Si el inquilino no recibió el aviso de terminación de contrato, ni la oportunidad de corregir los problemas o si el aviso no cumple con la ley o no se notificó de forma debida, el tribunal debe desechar la acción de desalojo. (RPEA 13(a)(2).)

Si el inquilino corrigió los problemas indicados en el aviso de 5 días y surge un segundo aviso de 5 días que alega problemas de igual o parecida índole dentro del mismo plazo del contrato de alquiler, el arrendador le puede entregar al inquilino un segundo aviso de 5 días y después presentar una acción de desalojo si el inquilino se queda en la vivienda después del décimo día. Aunque el inquilino corrija los problemas indicados en el segundo aviso, el arrendador todavía puede presentar la acción de desalojo.

A.R.S. significa Arizona Revised Statutes (Leyes revisadas de Arizona) y RPEA significa Rules of Procedure for Eviction Actions (Reglamento del proceso de las acciones de desalojo).

1. notificarle en persona al inquilino o
2. exhibirlas en un lugar obvio y mandarlas al inquilino por correo certificado. (RPEA 5(f).)

1. Los problemas que se alegan en el aviso y la demanda no ocurrieron.


2. El inquilino corrigió los problemas antes del último día del aviso de 5 días, si es que en el aviso se indicó el plazo de tiempo que el inquilino tenía para hacerlo.


3. El arrendador aceptó el alquiler o una parte del alquiler con conocimiento del supuesto incumplimiento por parte del inquilino y no consiguió un documento por escrito firmado por el inquilino al momento de pagar el alquiler donde le avisa de los términos y condiciones de aceptar el alquiler. (ARS § 33-1371, RPEA 13(a)(4).) Esta defensa se aplica aún si un tercero paga una parte del alquiler, a no ser que el tercero tenga un contrato con el arrendador y sea una agencia gubernamental, autoridad de vivienda, oficial de una agencia gubernamental/autoridad de vivienda, o un oficial de una organización con fines de lucro. Sin embargo, la defensa sí se aplica si el tercero sea una organización de carácter religioso, agencia de acción comunitaria, organización sin fines de lucro, amigo, familiar o cualquier otra persona.


4. Represalias -- Si el inquilino se quejó con el arrendador o una agencia gubernamental encargada de hacer cumplir los códigos en materia de problemas de habitabilidad que afectan la salud y seguridad de forma significativa dentro de los 6 meses antes de la presentación de la acción de desalojo, existe la presunción de que la acción de desalojo es en represalia. Si esto ocurre, es posible que el inquilino tenga el derecho de recibir indemnización por daños y perjuicios. (ARS § 33-1381.)

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